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房地产观察:兰州二手房迷局分析

来源: 每日甘肃网-甘肃日报  作者:   2010-08-30 15:44  编辑: 耿宁


  据国家统计局关于《70大中城市房屋销售价格指数》的数据显示,1月到7月兰州市房屋销售价格与去年同期相比,略有增长,平均同比增长额约为5.87%,与前一个月的环比数据相比,销售价格指数基本持平。但是二手房市场增长速度与去年同期比较,有较大的增幅,除了一月、三月份外,其余每个月的销售价格指数都高于10%,其中五月、六月份的数据显示,兰州市二手房销售价格同比增长幅度超过11%,分别为11.8%,11.4%;与上一期相比较,二手房销售价格环比增长速度缓慢,但是从全国范围内看,兰州市二手房增长速度处于增长速度最快的行列。

  虽然二手房的销售价格一直处于增长,但是实际成交量却不太乐观,二手房作为新建楼房的替代品,其价格仍然处于高位,超过了普通购房者的购买能力范围。据兰州市部分二手房中介介绍,虽然相对于新政前,二手房供给数量增长了约两成,房源滞销现象依然存在,甚至出现零成交也不足为奇。

  兰州二手房出现这种价升量跌的现象,有市场供求关系的原因,也有部分与国家调控政策相关。首先二手房的价格受到新建房屋价格的影响非常大。自从新政实施以来,兰州市楼市价格从总体上有了下降,但是房价依然处于高位。最近新开盘出售的一些楼盘均价已经高达7000多元每平方米,甚至有部分高端楼盘的均价已经突破了1万元每平米的大关,有人认为兰州是西部城市东部价格。新建楼房的价格上升,带动了二手房价格的上升,特别是处于高新开发区和高校附近的房价,甚至超过了周围城区的新建楼房。二手楼房的价格上升,使得很多拥有二手房的房主和中介公司对未来房价上升的预期增加,他们更加愿意暂时继续持有房子,或者通过临时出租的方式,等待房价的继续上涨。

  按照经济学的解释,二手房作为新建楼房的主要替代品,会随着新建楼房的价格上升,其需求会增加。但是二手房持续走高的价位,逐渐使得这种替代的作用缩小。

  其次,二手房房源供给方面,除了少量二手房源是新开发不到两年的楼盘外,大多数二手房源是房主转置新房时,急需出手的房子,这些房子大多数是经过多年的旧房子,水电设施以及小区周围设施都不能满足购房者的需求。负责销售这些二手房的中介公司,急于销售房源质量比较差的房子,保留房源质量较好的继续等待升值。二手房源质量上的良莠不齐,使得购房者不敢轻易出手,只能处于观望或者大量搜集其他的楼房信息。

  再次,从供给数量来看,新开发的一手楼盘市场价格高,户型面积大,使得具有刚性需求的购房者转向具有保值潜力和户型较小的住房市场,使得这类房子的需求远超过市场供给,从而拉动了该领域的房价上升。

  国家宏观调控新政下,房价出现了下跌,市场的观望情绪有了缓解的趋势,但是二手房价位持续处于高位,市场供求矛盾,这才是导致二手房量跌价升,成交低迷的主要原因。

  (雷鸣)


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