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楼市“白银时代” 兰州亟需“租售并举”双引擎

2016-06-14 05:51 来源: 每日甘肃网-兰州晨报   邱瑾玉 裴强

   6月3日,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出,未来将发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务,基本形成住房租赁市场供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

  中国指数研究院认为,此次改革的目的在于使资源在市场能够更充分地自由流动,提高配置效率,实现供给和需求的更好衔接。机构主体通过创新盈利模式将实现租赁市场的多赢。

  楼市“白银时代” 兰州亟需“租售并举”双引擎

  兰州市民参加春季选房会。

  1.租售并举启幕

  楼市进入“白银时代”,房地产行业的新模式正在形成。

  6月3日,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,同时也是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。并提出,到2020年,形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法规制度体系。

  业内人士指出,一个完整的房地产市场一般由房屋买卖市场和房屋租赁市场两大部分组成。从国外经验看,租赁是住房供应的“双引擎”之一,一般占据40%-60%的市场份额,很多居民选择一辈子租房居住。

  而兰州楼市价格,据中国指数研究院数据,截至今年5月,兰州市区新建房屋样本中位数高达每平方米7300元,而在城市核心区房价也早已突破万元大关。

  6月7日,中国指数研究院发布名为《中国住房租赁市场,一片正在崛起的蓝海》的报告,“随着房地产市场整体进入‘白银时代’,房地产开发投资回报率开始走低,投资风险不确定性增强。”

  住房租赁市场以其高度稳定的租金收入在近期被各方关注。

  中国指数研究院分析认为,在机遇面前,租赁市场发展面临着诸多困境,我国住房租赁市场仍处于初期阶段,困境在于缺乏培育市场的制度土壤,交易过程契约精神缺乏,导致租赁市场投资动力和需求无法实现规模化和多元化。

  甘肃玛雅永超投资管理有限责任公司副董事长李锦章对房屋租赁市场目前的困境感同身受,他身兼兰州市房屋中介协会副会长。6月7日下午,李锦章在办公室对兰州晨报记者说,近20年房地产市场发展迅速,但是住房供应基本是以销售为主的“单引擎”发展,房屋租赁市场相对滞后。

  李锦章早前就注意到了“租赁市场缺少专门机构参与带来的问题”。他分析说,目前,房东以个人为主,公安部门推行的“以房管人”制度落实很难;由于租客流动性大,由此引发的租赁物业纠纷不断;此外缺少中高端租赁产品和服务的开发,租赁市场仍以满足过渡居住需求为主的中低端水平。

  在李锦章看来,国家开始培育住房租赁市场,首先要净化市场的环境,规范目前乱象丛生的房屋租赁市场,是实现“租购并举”、重启房地产市场租售“双引擎”的必要条件。

  2.需政策支持与机构参与

  中国指数研究院报告分析认为,目前“重售轻租”的市场环境导致租赁市场发展落后,相关的财税性政策也未及时跟进并形成体系,这直接导致目前住房租赁市场仍以个体房东短期直租为主,机构参与者缺少。

  李锦章说:“兰州房屋租赁市场上,绝大多数房源掌握在个人手上,由于房屋租售比悬殊,房东们只会把出租当作短期过渡的手段,卖房套利才是最终目的。这也使承租者在不稳定的预期下,一旦经济条件具备后也会购买自有住宅,放弃租房。”

  中国指数研究院报告分析认为,从机构出租人的角度来看,开发商的生存模式就是快速周转,任何长周期的操作都将使其面临资金运营的风险。

  李锦章曾经多次在不同场合呼吁建立专门的机构取代“个体房东”负责房屋租赁市场。他认为,专门机构要么是颇具实力的企业,要么是房地产开发企业,一般机构很难承担起高昂的资金压力。

  房地产开发商愿意吗?李锦章说他和兰州地产界人士就此问题探讨过,似乎大家的意愿并不强烈。

  天庆集团副总朱力玲直言,如果没有进一步的政策支持,至少她不看好房地产开发企业“租售并举”在兰州的前景。

  李锦章认同中国指数研究院的分析,由于没有成熟的运营经验可供参考,初期运营费用率将保持在较高水平,从而大大降低开展租赁业务的投资回报率。因此,在机会成本较高、融资成本无法得到有效补偿、运营费用又无法因规模效应实现递减的条件下,租售并举对其来讲面临较大的压力。

  从需求的角度来看,户籍壁垒下,租房捆绑的权益相较购房是不完整的。租房家庭无法享受与房屋产权人相同的权益,被排除在当地教育、养老保障、医疗保障和住房保障体系之外。不均衡性的政策安排极大损害了承租人的相应权益,增加了住房需求者选择租房的“风险预期”,致使更多住房需求者选择“一劳永逸”的购房,而非在价格上更为“经济”的租房,这进一步扭曲了市场激励,造成整个住房市场结构的失衡。比如,当前愈演愈烈的“学区房”就是一个恶例。

  虽然租房更符合年轻人的经济现状,但现实是许多年轻家庭仍然会选择顶着巨大的压力购买住房,原因就在于其承担的负担能够通过权益的保障获得弥补。


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