一套漏水房屋引发一起合同纠纷 法官找出涉案人“隐形诉求”化解难题

一套漏水房屋引发一起合同纠纷

法官找出涉案人“隐形诉求”化解难题

　　每日甘肃网6月4日讯 据兰州晚报报道 近日，榆中县法院化解了一起房屋买卖合同纠纷案件。这起案件“闹”出多个被告，如果简单判决，很可能“一案生多案”。于是，法官找出涉案人的“隐形诉求”，以调解方式化解纠纷。

　　一套房屋牵出多个被告

　　丁某与高某签订房屋买卖合同，约定高某购买丁某名下一套位于顶层的住宅房屋。因高某仅向丁某支付了部分购房款，丁某诉至法院，要求高某支付剩余购房款。可高某却以房屋存在质量问题以及多处漏水为由提起反诉，而且反将房地产开发商和石料厂列为第三人，要求解除自己与开发商签订的网签合同、与丁某和石料厂签订的三方协议以及与丁某签订的房屋买卖合同，并要求丁某返还已付购房款。

　　受理案件后，承办法官很快厘清了事件脉络：案涉房屋最初是由开发商顶账给某工程公司，工程公司因欠石料厂货款又将房屋抵顶给石料厂，后石料厂又将房屋顶账给丁某。高某买房时，石料厂、丁某与高某三方签订了协议，约定房屋网签至高某名下。

　　涉案开发商称，案涉住宅工程经竣工验收合格，不存在质量问题，不同意解除网签合同；丁某和石料厂也不同意解除三方协议及房屋买卖合同，认为房屋漏水原因不明，且漏水程度并不严重，未达到导致合同目的无法实现的法定解除条件。

　　调解秘诀 找出“隐形诉求”

　　承办法官敏锐意识到案件的棘手之处：因案涉房屋已由开发商交付给高某，要查明房屋漏水的原因及受损程度，需要进行司法鉴定，诉讼成本较高。如果经鉴定房屋能够修复，仅驳回高某解除合同的诉求，漏水问题还是未能解决；如果最终判决解除合同、返还房款，丁某可能会向石料厂主张货款，石料厂又向其前手主张货款……由此引发多个诉讼，造成当事人诉累，也不利于合同的稳定性及交易安全。要让难题迎刃而解，必须了解当事人暗藏于诉讼请求之外的“隐形诉求”。

　　经过承办法官耐心细致地释法说理，分析利弊，高某说出了自己的真实想法：不能接受房屋漏水自己却还要全额支付购房款这件事，如果能解决漏水问题，并且丁某愿意承担出售瑕疵房屋的违约责任，其愿意继续履行合同。

　　案件的僵持局面终于有了转机，承办法官及时组织各方当事人调解。房屋尚在保修期内，承办法官一方面要求开发商联系施工单位排查漏水原因，并制定维修方案，彻底解决问题；另一方面对丁某从法律和情理方面做调解工作。

　　经过多次协调，高某与开发商在庭外达成和解协议并撤回反诉，丁某也愿意少收一部分购房款。双方在法院主持下达成调解协议。

　　兰州日报社全媒体记者 许沛洁