租金调整后既不续租也不腾退 房屋占有使用费该如何认定？

租金调整后既不续租也不腾退

房屋占有使用费该如何认定？

　　近年来，商铺租赁纠纷频发，不少承租人与出租人因租金调整、合同履行等问题产生矛盾。近日，西固区人民法院审结了一起商铺租赁合同纠纷案件，通过法律的“标尺”明晰权责，为规范租赁市场秩序敲响警钟。

　　2019年4月，位于西固区的某学校将其临街的一间面积为200平方米的公有房屋租赁给胡某作餐饮经营使用，双方签订《公有房屋租赁合同》，约定租赁期限一年，自2019年4月1日至2020年4月1日，年租金12万元，50元/月/平方米。同年12月，委托专业评估机构对该学校附近的商铺租金标准进行了评估。《资产评估报告书》显示，以2020年12月21日为基准日，案涉商铺的月均租赁价格为66元/月/平方米。2021年1月，某学校依据《资产评估报告书》，对学校临街的所有商铺的租金统一上调为75元/月/平方米。后胡某因不同意上调后的租金标准，故未与兰州某学校签订房屋租赁合同，但其一直占有使用房屋至2025年12月31日。2026年2月，学校将胡某起诉至西固区人民法院，要求胡某以75元/月/平方米标准支付2020年4月2日至2025年12月31日的房屋占有使用费。

　　案件审理过程中，被告胡某对长期占有使用商铺并拖欠租金的事实予以承认，但认为学校主张的租金标准事先未经自己同意，双方应当按照之前《公有房屋租赁合同》约定的50元/月/平方米的标准支付占有使用费。

　　办案法官审理后认为，此案争议的焦点为房屋占有使用费支付标准及应支付的具体金额认定。学校与胡某签订的《公有房屋租赁合同》已经于2020年4月1日租期届满。合同届满后，胡某负有向兰州某学校交还案涉租赁物的义务。现胡某未依约返还案涉商铺，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，被告胡某应当向原告学校赔偿因其占有使用房屋而给出租人造成的损失。

　　至于房屋占有使用费的支付标准问题。虽然双方在之前订立的《公有房屋租赁合同》中约定房屋租金为50元/月/平方米，但该合同只对租赁期内的租金作出约定，未对租赁期限届满后的占有使用费标准作出约定。如果继续参照《公有房屋租赁合同》约定的租金标准确定今后五年的占有使用费，不符合租赁市场的波动规律，有失公平。鉴于政府委托的评估机构已经于2020年12月对案涉商铺租金价格进行了评估，结果客观公正，符合商铺租赁市场租金变化规律，故办案法官认为，在双方对租赁期满后房屋占有使用费无约定的情形下，以《资产评估报告书》确定的66元/月/平方米的标准计算房屋占有使用费最为适宜。

　　最终，法院依法判决被告胡某以66元/月/平方米的租金标准向原告学校支付案涉商铺自2020年4月2日至2025年12月31日的占有使用费。宣判后，双方当事人均未提出上诉，现判决已发生法律效力。

　　■法官提醒

　　商铺租赁不仅是经济交易，更是法律契约的体现。如果出租人在租赁期满后调涨租金，承租人应当提前作好后续规划，要么积极与出租人协商续租，要么按时腾退房屋。如果承租人没有合法依据继续占有使用房屋，应按照租赁房屋周边同地段同类房屋的市场租金标准支付占有使用费并赔偿出租人的相应损失。

　　记者 张烁