【民生汇】业主“住改商” 物业应如何对待？

业主“住改商” 物业应如何对待？

　　业主将住宅改为经营性用房也就是我们常说的“住改商”，是指业主将住宅用途的房屋作为商业用房或办公用房等非居住用房的行为。“住改商”现象在我们生活中非常普遍，它是伴随着我国经济的发展、商业的兴旺、房价的上涨、经营成本的增加而出现和快速发展的。由此引起的社会矛盾和纠纷也日益凸显。那么，物业企业应该如何对待业主“住改商”的行为？

　　问：业主能否将住宅改为经营性用房？

　　答：《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”《兰州市物业管理条例》还特别规定，“住改商”不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

　　从上述法律规定可以看出，业主将住宅改为经营性用房受到一定的限制。首先，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定。其次，应当征得有利害关系的业主同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。本栋建筑物内的其他业主，应当认定为有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。对违法将住宅改为经营性用房的业主，物业企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　问：业主能否利用外墙面、屋顶等部位放置空调压缩机、搭建遮阳篷或者安装防盗网？

　　答：建筑物的外墙面和屋顶属于全体业主共有，即使是与某个楼层业主房屋专有部分对应的外墙面，甚至是一楼经营用房外的外墙面，也应当属于全体业主共有。那么，邻近外墙面的业主和顶层的业主能不能利用外墙面和楼顶呢？根据《物权法》《物业管理条例》及相关司法解释的规定，在符合下列条件的情况下，业主是可以无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的：

　　1.业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，不以盈利为目的。即主要目的是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全感。

　　2.不违反城市管理和消防等方面的法律、法规，以及本小区业主的管理规约，不损害他人的合法权益。

　　对外墙面、楼顶的利用必须是业主或物业使用人自己的使用，不能单独对外出租、转让。业主利用外墙面及楼顶的行为通常有搭建安全范围内的遮阳篷、加装安全防护栏、在屋顶安装太阳能设备等。但是，如果一楼的业主利用自己的专有部分延伸搭建经营性商店、餐馆等，就属于不合理利用，应当予以禁止。

　　作为物业企业，在进驻物业服务区域前就应当关注该区域建筑物共有部分的利用情况，协助业主制定相应的管理规约，为有效监管提供依据。接管物业后，业主利用建筑物共有部分时，应当根据上述原则、条件和业主管理规约进行监督管理。

　　掌上兰州·兰州晨报 沙金萍