【案说民法典】预约合同的认定

【案说民法典】

预约合同的认定

　　新甘肃·甘肃日报记者 尤婷婷

　　2006年，实业公司与通讯公司签订认购协议，约定房屋位置、面积及价款，同时约定“待购房合同签订时，已支付1000万元定金自动转为购房款”。随后，实业公司交付房屋。2008年，实业公司取得该房屋产权证。2009年，双方就场地使用权、过户税费、付款分期等问题反复磋商，未达成一致。2010年3月，实业公司发出合同解除函。同年5月，通讯公司诉请继续履行。

　　【法律适用条文】

　　《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书、意向书等，构成预约合同。

　　当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

　　【法理评析】

　　兰州大学法学院副院长、教授、博导迟方旭，兰州大学法学院硕士研究生张嘉浩：

　　预约合同，是指当事人约定为将来一定期限内订立合同（本约）而达成协议。例如，房地产开发公司已办理了部分手续，还未取得商品房预售许可，但为解决一部分建设资金，会先与意向购房者签订预定协议、认购等协议，约定在将来某时间签订商品房买卖合同。但在实践中，一方当事人可能会因为市场价格波动等因素拒绝履行预约合同的内容，如何处理，存在不少争论。

　　民法典首次在法律层面承认预约合同为一种独立的合同，扩大了预约合同的范围；并将预约合同中不履行约定的义务方认定为违约。民法典生效后，约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书、意向书等的当事人需要注意，不履行预约合同中的合同义务时将不再是责任较小的缔约过失责任，而是确定的违约责任。

　　判断预约合同构成违约的具体情形主要有三点：一是明示拒绝订立本约或以行动表示拒绝订立本约。二是对未进行磋商的未决条款恶意磋商。对于未决条款，双方应本于订立本约合同的目的诚信进行磋商，若一方恶意对未决条款进行磋商导致本约不能订立的，则构成违约。三是对已经决定的已决条款重启磋商。若一方对已决条款重启磋商或者违反已决条款，从而导致无法订立本约的，构成违约。

　　本案的处理可分为三步：首先，本案中当事人在协议中明确将来会订立一份新合同，故本案中的认购协议为预约合同，因不具备单方解除合同的法定解除情形，故实业公司发出的解除函不能发生解除合同的效力。其次，涉案协议明确约定了房屋位置、面积和价款，具备正式房屋买卖合同主要内容，结合双方当事人在订立认购协议之后的履行事实，可直接据此履行而无须另订合同，所以实业公司与通讯公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。最后，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，实业公司的该行为应认定为系基于与通讯公司之间的房屋买卖关系而为的交付，通讯公司要求继续履行的诉请应予支持。